文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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