文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎ50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润n)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请(q50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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