万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的gē)了！”

　　不过，如(r鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的ú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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