导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(g电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗uān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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