OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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