近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么