导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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