饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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