近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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