5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占cos180°是多少，cos180度等于多少比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实cos180°是多少，cos180度等于多少现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不cos180°是多少，cos180度等于多少太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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