近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dān团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费g)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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