导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(z再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗hèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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