文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīn15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米g)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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