近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文