导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴ng>

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。