OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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