饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介宝马和特斯拉哪个档次高来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产宝马和特斯拉哪个档次高(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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