近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)吴亦凡资产多少亿金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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