小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)

　　“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀(shā)到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出(chū)现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特(tè)别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本(běn)是否是(shì)行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一(yī)家房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净(jìng)负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到(dào)想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多(duō)维度(dù)都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来(lái)越(yuè)多。美(měi)国过去的数(shù)据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居(jū)板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何(hé)选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那(nà)么(me)满意，能(néng)做到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)