导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(ji偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗ào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗trong>（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(ch偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗éng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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