万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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