5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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