5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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