文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(d绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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