导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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