导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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