独善其身是什么意思啊独善其身是褒义还是贬义-惠安汇通石材有限公司

独善其身是什么意思啊独善其身是褒义还是贬义民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点<独善其身是什么意思啊独善其身是褒义还是贬义/strong>

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。独善其身是什么意思啊独善其身是褒义还是贬义”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。