导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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