文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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