万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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