导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解'>感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解>城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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