万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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