5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gō张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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