一(yī)线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首先二手房指导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认(rèn)真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的(de)核心城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具有(yǒu)风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首(shǒu)先有利(lì)于深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利(lì)于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二(èr)手(shǒu)房指导价”正式结(jié)束。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价(jià)真正(zhèng)变成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官(guān)方文(wén)件。据证(zhèng)券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以还需要(yào)持(chí)续(xù)的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规(guī)则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横(héng)空出世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的参考价，很多南(nán)山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银(yín)行只能按照指导价(jià)来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打七(qī)折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支付(fù)的部分(fēn)，实(shí)际(jì)首付去到了510万，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接(jiē)让大批(pī)量(liàng)买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实施(shī)二(èr)手房指导价的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房(fáng)价(jià)只有6个(gè)同比上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数据显示：成交量上，二手房指导价(jià)出台当年(nián)，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交(jiāo)量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于(yú)及接近(jìn)参考价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其(qí)中(zhōng)的人(rén)，才能(néng)深切的(de)感知(zhī)其威(wēi)力(lì)。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农(nóng)三(sān)年前高杠杆买了2套(tào)华润(rùn)城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万(wàn)破产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买(mǎi)家的实(shí)际购房(fáng)成(chéng)本高达20万/平，目前(qián)价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成(chéng)本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低(dī)，学区房神话不(bù)再，房(fáng)产中介的日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的(de)城市陆陆续(xù)续低调退(tuì)出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显

　　最近(jìn)一(yī)线城(chéng)市也不端(duān)着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在(zài)新房计分制度政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)价(jià)格变动情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价格(gé)都是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房(fáng)“带押过户(hù)”全(quán)国实施，这(zhè)是一条被(bèi)广泛好评(píng)的新(xīn)政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到(dào)常(cháng)识(shí)，从字面理解一下(xià)这两个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波正在路上(shàng)...

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