近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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