5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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