5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，201鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤9年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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