文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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