近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰国家常务委员7人，国家常务委员7人简历富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(bě国家常务委员7人，国家常务委员7人简历n)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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