5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)苏州是几线城市呢龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃苏州是几线城市呢至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)苏州是几线城市呢构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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