导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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