5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(w凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗èi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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