OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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