与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本(běn)更低，融(róng)资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机(jī)构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的(de)基(jī)本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前(qián)十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也(yě)成为(wèi)志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市，如(rú)何选择(zé)成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没(méi)有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

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