5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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