5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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