导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内rong>占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。