文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗t="是(shì)该取消预售制了：问题及建议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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