万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(gu俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗ǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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