万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊trong>

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？